Come si procede alla cancellazione di un’ipoteca sul mutuo

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A garanzia di un mutuo, di solito la banca o la finanziaria creditrice mette un’ipoteca su di un bene immobiliare già in possesso del mutuatario, così come di un immobile di proprietà di un garante esterno, come ad esempio un parente.

A fine del mutuo, l’ipoteca può subire una cancellazione o un’estinzione, due procedure completamente diverse tra loro che delineano due altrettanto diverse situazioni.

In questa sede ci occuperemo in particolare della cancellazione dell’ipoteca, andando a descrivere i requisiti per la sua richiesta a seconda delle differenti tipologie di ipoteche applicate.

Che cosa si intende per cancellazione dell’ipoteca?

La cancellazione dell’ipoteca è una procedura per cui, qualora ne esistano le condizioni, questa viene definitivamente eliminata dai registri appositi, consultabili mediante visura, liberando il bene messo a garanzia.

Quale differenza c’è tra cancellazione ed estinzione dell’ipoteca?

A differenza della cancellazione, la procedura di estinzione dell’ipoteca di fatto toglie la garanzia dall’immobile, ma a livello formale è ancora presente nei registri, ed è consultabile tramite una semplice una visura ipotecaria.

Per impedire a terzi di effettuare controlli e di trovare riscontri bisogna fare richiesta di cancellazione dell’ipoteca, mediante la quale questa sparirà definitivamente dal registro ipotecario.

Per procedere a cancellare un’ipoteca bisogna prima verificare a quale tipologia appartiene quest’ultima, per poi fare richiesta nelle sedi e nei modi più opportuni.

Quali tipologie di ipoteche possono essere applicate?

Le ipoteche sulla casa o sui beni possono essere di 3 tipi:

  • Ipoteca volontaria, che viene messa a garanzia del mutuo per volontà del mutuatario stesso mediante contratto;
  • Ipoteca legale, che è messa in atto quando un acquirente non paga l’intero prezzo del bene ipotecato, oppure vi siano debiti da parte degli eredi di un immobile nei confronti dell’erario. Questo tipo di garanzia è tipica dei contratti di compravendita immobiliare;
  • Ipoteca giudiziale, che viene messa in atto da un giudice a seguito di un fallimento o dal mancato pagamento di una somma nei confronti di un soggetto creditore.

Come si procede alla cancellazione dell’ipoteca?

Le modalità di cancellazione d’ipoteca variano in base alle 3 tipologie sopradescritte.

Nel caso vi sia un’ipoteca volontaria, questa può essere cancellata:

  • in automatico, dopo l’estinzione del mutuo: sarà infatti la banca, entro 30 giorni, a richiedere all’Agenzia del Territorio la cancellazione dell’ipoteca. Anche se la banca non ha l’obbligo di avviare la procedura e non vi siano sanzioni in caso di mancato avvio delle pratiche, questo tipo di cancellazione non ha costi per il mutuatario;
  • con un atto notarile firmato dal creditore che attesta il termine dell’ipoteca stessa. In questo caso le spese sono a carico del mutuatario, e variano a seconda delle tariffe del notaio.

Qualora invece l’ipoteca fosse di natura legale, è invece d’obbligo redigere un atto notorio nelle modalità sopradescritte.

Per la cancellazione di un’ipoteca giudiziale infine è necessario aspettare la sentenza del giudice che liberi il bene ipotecato in modo definitivo, con tempi anche molto lunghi. Di norma questo tipo di procedura assicura efficacia al 100%, anche se ha costi fissi, tasse e oneri a carico del richiedente.