L’ipoteca legale: una forma di tutela tipica delle compravendite immobiliari

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ipoteca legale

Tra le varie forme di ipoteca che abbiamo avuto già occasione di illustrare, quella di natura legale è tipica dell’ambito immobiliare, e viene richiesta dal venditore o dall’agenzia a titolo di garanzia per l’immobile oggetto della compravendita.

Ma vediamo meglio che cosa intende per ipoteca legale e come si procede alla sua istruzione e cancellazione

Che cos’è l’ipoteca legale?

L’ipoteca legale è una forma di tutela che il venditore di un immobile, al fine che sia rispettato il pagamento del medesimo nelle forme stabilite per contratto, fa valere sullo stesso bene messo in vendita.

Come si applica e chi si può avvalere di questa garanzia?

La richiesta di solito viene fatta presso uno studio notarile, e stando a quanto afferma l’Articolo 2817 del Codice Civile, ne possono far richiesta:

  • il venditore dell’immobile sullo stesso stabile messo in vendita;
  • eredi, soci e coloro che hanno condiviso il pagamento dell’immobile ipotecabile;
  • lo Stato, nel caso voglia rivalersi sul proprietario per importi non pagati a seguito di debiti e imposte con esso.

Il proprietario dell’immobile per legge non può opporsi alla richiesta di ipoteca legale, ma può farne rinuncia in sede notarile una volta d’accordo con la controparte.

E’ comunque di prassi che il notaio chieda formalmente la rinuncia a questa forma di tutela, poiché per il richiedente sarebbe un costo aggiuntivo alle spese notarili per l’atto di compravendita, mentre per il venditore si tratterebbe di un iter legale e burocratico molto lungo. Per questo le due parti di solito si accordano preventivamente circa le modalità di pagamento e il rispetto dei termini con una scrittura privata, la quale sarà autenticata dal notaio stesso.

Ad ogni modo, una volta fatta la richiesta, l’ipoteca legale – al pari di tutte le altre forme di tutela – sarà trascritta nell’apposito registro ipotecario, che come sappiamo è di pubblica consultazione tramite una semplice visura ipotecaria.

Trascorsi 20 anni dall’iscrizione al registro, l’ipoteca legale sarà prescritta, ma non cancellata: infatti come per tutte le altre ipoteche, questa procedura va richiesta espressamente dall’acquirente nei modi che andremo a descrivere di seguito.

Come si richiede la cancellazione di un’ipoteca legale?

Come abbiamo già avuto modo di vedere, l’estinzione di un mutuo non comporta automaticamente la cancellazione di un’ipoteca, bensì la sua estinzione: infatti nei registri ipotecari il nome del proprietario dell’immobile sarà sempre presente, a patto che quest’ultimo non faccia richiesta di cancellazione.

Per fare questo dovrà alternativamente:

  • richiedere un atto notarile apposito, all’interno del quale il proprietario dell’immobile chiede formalmente la cancellazione dell’ipoteca legale in virtù del saldo definitivo del suo debito;
  • attendere una sentenza di un giudice, il quale, in caso ci fosse un contenzioso giuridico tra acquirente e venditore, si pronuncerà in favore della cancellazione dell’ipoteca legale solo nel caso di effettiva estinzione del debito.

In entrambi i casi i costi delle procedure sono a carico del richiedente la cancellazione. Una volta emessa la sentenza o inoltrato l’atto notarile, la Conservatoria provvederà a mettere nel registro l’ordinanza di cancellazione o la richiesta notarile, annotando a margine dell’ipoteca la data da cui è valida la richiesta o la sentenza.