Il loan to value: un parametro per determinare importo massimo concesso dalla banca per un mutuo

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Nel momento in cui si effettua la richiesta di un mutuo, la cifra che vi verrà eventualmente concessa per comprare la vostra nuova casa coprirà, salvo eccezione, parte del valore totale dell’immobile in questione.

Questo perché la banca, tramite una perizia immobiliare, effettuerà una valutazione della vostra casa, determinandone così il valore di mercato, mettendolo in rapporto alla cifra massima erogabile tramite mutuo.

Questo procedimento in inglese prende il nome di  loan to value e rappresenta un parametro fondamentale, come capiremo nei paragrafi seguenti, per valutare se il mutuo proposto dalla banca in questione è vantaggioso o meno.

Che cosa significa l’espressione loan to vlaue?

Letteralmente l’espressione inglese loan to value significa “prestito a valore” ed esprime il rapporto tra la cifra massima finanziabile e il valore immobiliare del bene per cui chiederete il prestito.

Ad esempio, se la banca vi concederà la cifra di 160.000 euro per l’acquisto di una casa del valore di 200.000 euro, loan to value applicato corrisponderà all’80% della cifra totale che vi servirà per acquistarla.

Cosa prevede la legge in materia?

Stando al Decreto Legge 385 datato 1 settembre 1993 e alla deliberazione del CICR (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio) del 22 aprile 1995, il loan to value non può superare la soglia dell’80% del valore immobiliare.

Tuttavia in alcuni casi e per alcune categorie specifiche di persone come ad esempio le giovani coppie, il rapporto può raggiungere il 100%, coprendo quindi l’intera cifra dell’immobile che vorrete acquistare.

Per legge inoltre se il loan to value è inferiore o pari all’80% non sono richieste garanzie ulteriori al mutuatario; viceversa per soglie superiori la banca è obbligata a stipulare delle polizze assicurative per coprire i rischi derivati dalla concessione del mutuo.

Ecco spiegato il motivo per cui le banche propongono di norma una percentuale compresa tra il 50 e l’80% del valore complessivo dell’immobile.

Come si determina il valore dell’immobile?

La banca, al fine di avere una stima precisa del valore della vostra casa, chiederà a un esperto una perizia esterna e la metterà a confronto con il prezzo messo per iscritto sul rogito di acquisto, prendendo di solito il valore inferiore tra i due; fatto questo, l’istituto procederà alla determinazione del loan to value del mutuo, concedendo un adeguato valore percentuale in base alle caratteristiche e al profilo economico del cliente.

Perché questo rapporto è importante nella scelta di un mutuo?

Il loan to value è molto importante per capire se un mutuo è conveniente o meno: infatti se la percentuale massima è bassa, altrettanto lo saranno i tassi d’interesse applicati; al contrario, più la percentuale sale, più probabilmente i tassi saranno elevati.

Questo accade per il fatto che il rischio d’insolvenza è più alto quando si concedono alti importi di mutuo. Per questo la banca potrà chiedere per la concessione del mutuo garanzie ipotecarie sulla casa acquistata, oppure su un altro bene di un garante esterno.

Come abbiamo poi già avuto modo di accennare, per un loan to value superiore all’80% è obbligatoria la stipula di una polizza assicurativa sul mutuo.